住宅ローン用語集
任意売却
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなって滞納しているような場合に、借入先の金融機関の同意の上で自宅を売却する債務整理の方法です。通常、自宅を売却してその代金をローンの残債に充てても残債がなくならない場合は、抵当権が残るため売却ができません。任意売却では、残債があっても抵当権を抹消して売却ができるように金融機関の合意を取り付け、売却後に残債を返済していくことができます。その他、競売よりも比較的よい条件で売却できる可能性や、引越し費用を売却代金から出してもらえるなどのメリットがあります。
任意売却と通常の売却との違いは？
通常自宅を売却する場合、抵当権が付いている住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。売却代金が残債よりも少ない場合は自己資金を足すなどして住宅ローンを完済してから、売却を完了します。一方、任意売却の場合、売却代金で完済ができない場合でも、金融機関の合意を得て抵当権を抹消してもらい、買手に所有権を移転することができます。任意売却は金融機関の合意の上に進める債務整理の一環といえます。
任意売却と競売との違いは？
競売は任意売却と違い、銀行などの債権者が行う法的な手段です。法的な手続きのもと、債務者の意思とは関係なく対象物件を差し押さえて、強制的に売却することができます。一般的に、住宅ローンの返済を数ヶ月滞納すると、金融機関から催告されます。それを放置していると「期限の利益」を失って一括返済を求められます。債務者が一括返済できなければ、債権者は裁判所に申し立てをして認められると、対象物件を競売にかけることができます。任意売却に比べて低い価格で売却される傾向があり、債務者の意思とは関係なく引渡時期が決められてしまうなど、任意売却に比べて不利な面が多いといえます。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却は競売に比べてメリットが多いといえますが、デメリットもあります。
任意売却のメリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 市場価格に近い金額で 売却できる |
通常の不動産売買と同様であるため、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。 結果、残債を少しでも減らすことができます。 競売の場合は物件を自由に見ることができず、新聞やネットに出ている情報で入札するので、 自ずと価格が低くなる傾向があります。 |
| 売主の経済状況を 知られることがない |
競売では裁判所のホームページに情報が掲載されるなど、知人や周囲の人に 自分の経済状況を知られる可能性がありますが、任意売却は通常の不動産売買と同様なので、 住宅ローンを滞納していることが知られることはありません。 |
| 引越し費用を 出してもらえる |
債権者との交渉により、売却代金から引越し費用を出してもらえることがあります。 |
| 引き渡しの時期を 決められる |
自分の意思で引き渡し時期を決められるため、引越しの時期などに融通が利きます。 競売の場合は引き渡しの時期を自分で決めることができません。 |
| 売却後の返済計画を 相談できる |
任意売却後に残債の返済計画などを債権者と相談することができます。 競売では残債があると一括返済を求められ、自己破産をしなければならないケースがあります。 |
任意売却のデメリット
| デメリット | 内容 |
|---|---|
| 信用情報に 登録される |
任意売却は滞納があることで債権者と交渉できる方法ですので、 滞納が数ヶ月続くと信用情報機関に登録される可能性があります。 |
| 期限を決められる 可能性がある |
任意売却でより良い条件で売却できれば債権者にとっても良いことですが、 一方で貸したお金を早めに回収する必要もあります。 競売開始日前日までなどの期限を決められることがあるので、 任意売却は早めに取り掛かることが大切です。 |
| 金融機関から同意を 得られないことがある |
自宅の査定価格が残債に比べてあまりにも低い金額であった場合、 債権者にとっては売却後に残る無担保の債権が多くなるなどの理由で同意を得られないことがあります。 |
任意売却後、リースバックで住み続けることも
リースバックとは自宅を売却してその買主と賃貸借契約を結び、自宅に住み続ける方法です。このリースバックと任意売却を組み合わせて、売却後も住み続けることができます。ただし、金融機関への残債の支払いと家賃の支払いがしっかりできることが必要です。リースバック後の借主は任意売却を行う債務者ですから、借主の経済状態に理解のある買主を探す必要があります。
任意売却の手続きの流れ
任意売却の検討は滞納がはじまったときからスタートします。
【1】滞納がはじまり3、4ヶ月後に金融機関から催告
この催告を無視していると「期限の利益」を失い、保証がある場合は保証会社が代位弁済をし、債権者は保証会社になります。
【2】金融機関へ相談＆不動産会社へ査定依頼
早めに相談をして期限の利益を失うことは避けたいところですが、どうしても返済が難しいようであれば債権者に任意売却を相談しましょう。相談する前に不動産会社へ査定依頼をすることもできます。
【3】金融機関との交渉
査定結果をもとに、任意売却に同意してもらえるよう債権者と交渉します。売却後の残債の返済方法についてもしっかり話し合いをします。
【4】任意売却開始
金融機関の同意が得られたら、条件よく速やかに売却できるよう、不動産会社や購入希望者へ積極的に協力することが望ましいでしょう。場合によってはリースバックを検討してもよいでしょう。
【5】売買契約
売買が成立したら売買契約書を交わします。任意売却という性質上、売主に売却後の経済的な負担がかからぬよう、「契約不適合責任」については免責にするなど、通常の不動産売買契約に任意売却に必要となる特約を付けるのが通例です。
【6】決済と引き渡し、残債の返済へ
売買代金をローンの返済に充て、抵当権を抹消してもらいます。売買代金の精算時に引越し費用を受け取れる可能性があります。残債が残る場合は、事前の返済計画に沿って返済をしていきます。
まとめ
住宅ローンの返済に困ったら、迷わず早めに金融機関に相談をしましょう。早めに相談することで返済計画の見直しや任意売却への早期着手など、後々傷口を広げずに済む対策が打てることになります。
- この「用語集」は、あくまで一般的な説明をしているもので、当社の商品の説明や広告をするものではありません。
- 記事中に用いているシミュレーションの金利は試算例であり、実際とは異なります。
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