住宅ローン用語集
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、売買された商品に欠陥があったり、あるべき品質を欠いていたりする場合にその商品の提供者が負う責任のことです。2020年4月の改正民法では、「瑕疵」という言葉が「契約不適合」と言い換えられました。
瑕疵担保責任が改正されて「契約不適合責任」に
2020年4月の民法の改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」となりました。改正の大きなポイントは次の3つです。
<ポイント1>責任の要件が明確になった
改正前の民法では「瑕疵」とは「通常備えるべき品質や性能がないこと、または契約で予定した品質や性能ではないこと」と解釈されていました。とはいえ、品質や性能については、人それぞれ捉え方が違うため明確な基準がありません。また、責任の要件が買主が注意を払っても発見できない「隠れた瑕疵」とされているため、その注意がどの程度なのか明確になっていませんでした。このような不明確さを改善しようと、契約に書かれている内容に適合していなければ責任を負うという「契約不適合」を責任の要件としたのが改正された民法です。契約不適合とは「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」(改正民法第562条)と定義されています。
瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
---|---|---|
責任の要件 | 買主が注意を払っても発見できない「隠れた瑕疵」 | 種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの |
<ポイント2>買主が売主に請求できる権利が増えた
改正民法では、買主が売主に請求できる権利が増えました。また、改正前の民法からある損害賠償請求権と契約の解除についても改正されています。
瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
---|---|---|
追完請求権 | なし | 契約通りになるよう代替品の請求、修理の請求、 数量不足の場合は不足分の請求ができる |
代金減額請求権 | なし | 追完請求をしても応じないときに不適合の程度に応じた 代金の減額を請求できる |
損害賠償請求権 | 欠陥がないと信頼して失った利益(信頼利益)のみ 請求できる(例:物件調査のための費用) |
信頼利益に加え、契約が履行されれば得られたであろう 「履行利益」も請求できる(例:転売による利益) |
契約の解除 | 契約の目的を達成できない場合のみ解除できる | 軽微な不適合でない限り、 催告を行っても履行されない場合は解除できる |
<ポイント3>目的物の対象が広がった
瑕疵担保責任では、例えば、不動産や年代物の車のように、代替が利かない唯一無二の「特定物」が対象でしたが、契約不適合責任では、量産されている家電のように代替品でも代わりが利く「不特定物」も対象となりました。
瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
---|---|---|
目的物 | 特定物 | 特定物と不特定物 |
権利行使期間と時効は?
損害賠償責任等の権利行使には期間と時効があります。改正民法では1年以内に「通知」をすればよいことになりました。
瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
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権利行使ができる期間 | 瑕疵を知ったときから1年以内に権利行使 | 不適合を知ったときから1年以内に通知。 権利行使は後でもよい |
権利行使の時効 | 引渡しから10年 | 引渡しから10年、不適合を知ったときから5年 |
新築住宅と中古住宅の瑕疵担保責任の違い
住宅の場合の「瑕疵」は、「住宅として通常備えるべき品質や性能、契約で定めた品質や性能がない」ことを指します。例えば、雨漏りや地盤沈下、建物の主要な部分の腐食や強度不足、シロアリ被害や給排水管の損傷などです。建物以外では土壌汚染や騒音などが瑕疵に該当します。新築住宅の場合と中古住宅で取り扱いに違いがあります。
新築住宅
新築住宅の場合、民法の瑕疵担保責任や契約不適合責任の他に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」によって、「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵については新築住宅の引渡しから10年間の瑕疵担保期間を強制する」ことが定められており、契約不適合責任と同様の責任が課せられています。なお、売主買主双方の同意があれば、最長20年まで延長が可能です。
構造耐力上主要な部分
なお、雨水の浸入を防止する部分とは、以下が該当します。
- 住宅の屋根又は外壁
- 住宅の屋根又は外壁の開口部に設ける戸、わくその他の建具
- 雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分
中古住宅
中古住宅の場合は民法の瑕疵担保責任または契約不適合責任が適用されます。ただし、中古住宅の場合、売主が個人であることも多く、責任期間が10年ではあまりに荷が重いことから数ヶ月程度に短縮する特約で契約されることが多いようです。
まとめ
2020年3月までの契約は旧法の瑕疵担保責任が適用され、2020年4月からの契約は新法の「契約不適合責任」が適用されます。住宅は大きな買い物ですから、買主は面倒くさがらずに法律で与えられている権利をしっかり理解しておきましょう。
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- 記事中に用いているシミュレーションの金利は試算例であり、実際とは異なります。