住宅ローン用語集

住宅ローン控除

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、住宅ローン残高の一定の金額が、所得税から控除される制度です。所得税から控除しきれなかった分は、住民税からも一部控除されます。
正式名称は、「住宅借入金等特別控除」といいます。

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住宅ローン控除の最新制度(2020年12月時点)

控除額の計算方法は、居住開始時期、住宅の種類、取得にかかった消費税率によって異なります。消費税率アップに伴う負担軽減のため、消費税率10%が適用される住宅の取得やリフォームの場合には、控除期間が従来の10年間から3年間延長されて13年間になりました。

例えば、2020年10月に一般住宅を取得した場合で、住宅の取得にかかる消費税が10%の場合は、控除期間は13年間となります。当初10年間は「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価(上限4,000万円※)のうち、いずれか少ない方の金額の1%」が所得税から控除されます。 11年目~13年目は、「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価(上限4,000万円※)のうち、いずれか少ない方の金額の1%」または「建物の取得価格(上限4,000万円※)の2%÷3」のうち、いずれか少ない方の金額が3年間にわたり所得税から控除されます。

  • 認定住宅等は上限5,000万円

所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除できます。ただし、前年度の所得税の課税所得金額の7%か13.65万円のいずれか少ない方が控除額の上限になります。

住宅ローン控除の内容

1.居住開始年月日:2019年10月1日~2020 年12月31日

適用される
消費税率
住宅の種類 年末残高限度額 控除期間 控除率
1~10年目 11~13年目
10% 一般住宅 4,000万円 13年間 1% 「年末残高×1%」もしくは、「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」のいずれか低い方
認定住宅等 5,000万円
8% 一般住宅 4,000万円 10年間
認定住宅等 5,000万円
上記以外 一般住宅 2,000万円
認定住宅等 3,000万円
  • 認定住宅等とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を指す

2.居住開始年月日:2014年1月1日~2019年9月30日、2021年1月1日~2021年12月31日

適用される
消費税率
住宅の種類 年末残高限度額 控除期間 控除率
1~10年目 11~13年目
8%・10% 一般住宅 4,000万円 10年間 1%
認定住宅等 5,000万円
上記以外 一般住宅 2,000万円
認定住宅等 3,000万円
  • 認定住宅等とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を指す

住宅ローン控除額の計算例

前提条件

  • 年収600万円
  • 所得税額:20万円、住民税額:32万円
  • 所得税の課税所得金額:298万円
  • 住宅の種類:認定長期優良住宅
  • 住宅価格:4,000万円、うち建物価格2,000万円
  • 消費税率:10%、2020年1月に取得
  • 住宅ローン 借入額:2,500万円
    金利:全期間固定1.3%
    返済期間:30年
    元利均等返済、ボーナス返済なし

上記の例で、住宅ローン控除額はいくらになるか計算してみましょう。

1年目を例にすると、住宅ローンの年末残高は2,443万円です(下記参照)。年末残高の1%は24.43万円ですが、所得税額が20万円なので、所得税から控除されるのは20万円です。
控除しきれなかった4.43万円は住民税から控除されます。

  • 住民税からの控除の上限は、所得税の課税所得金額の7%(298万円×7%≒20万円)か13.65万円の少ない方です。この例では、13.65万円までです。

2年目以降は下表のようになります。

各年の住宅ローン控除額

住宅ローン
年末残高
年末残高の
1%
建物の取得価格
(上限4,000万円)
×2%÷3
所得税からの
控除額
住民税からの
控除額
1年目 2,431万円 24.31万円 20万円 4.31万円
2年目 2,361万円 23.61万円 20万円 3.61万円
3年目 2,291万円 22.91万円 20万円 2.91万円


10年目 1,772万円 17.72万円 17.72万円 0円
11年目 1,694万円 16.94万円 13.33万円 13.33万円 0円
12年目 1,615万円 16.15万円 13.33万円 13.33万円 0円
13年目 1,534万円 15.34万円 13.33万円 13.33万円 0円
  • 住宅ローンの年末残高は千円単位切り捨てで計算

11〜13年目以降の控除額の上限は、「年末残高×1%」か「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」の低い方になります。上記の例では、「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」の方が低くなるため、約13.33万円が上限になります。

住宅ローン控除を受けるための要件

住宅ローン控除は、新築住宅の購入だけでなく、中古住宅の購入や、一定のリフォームも対象になります。住宅ローン控除を受けるためには様々な要件があります。
要件の1つに「自らが居住すること」があります。別荘や賃貸住宅は対象外です。

その他の主な要件は以下のとおりです。

  • 住宅ローンの借入期間が10年以上である。
  • 新築または取得の後、6ヶ月以内に入居している。
  • 合計所得金額が3,000万円以下である。
  • 床面積が50㎡以上である。
  • 中古住宅の場合、耐震性能を有している。
  • 増改築等の場合、工事費が100万円以上である。

住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除は、入居した年の翌年の確定申告で手続きします。会社員や公務員など給与所得者であれば、2年目からは年末調整でも手続きが可能になります。

手続きに必要な主な書類は以下のとおりです。

  • 登記事項証明書
  • 請負(売買)契約書など
  • 住宅ローンの残高証明書
  • マイナンバーカードなど
  • 給与等の源泉徴収票など

〈中古住宅の場合〉以下のいずれか

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

連帯債務型での控除

夫婦や親子など2人で住宅ローンを借り入れる方法の1つに、「連帯債務型」があります。連帯債務型は、1人が主債務者、もう1人は連帯債務者となって2人でローンを返済するものです。連帯債務型の場合には、住宅ローンの負担割合をあらかじめ定めておき、その割合に相当する年末の住宅ローン残高について、各々が住宅ローン控除の適用を受けることができます。

繰上返済、借り換えとの関係

繰上返済の注意点

住宅ローンを一部繰上返済した場合も、引き続き住宅ローン控除が適用されます。ただし、返済期間が短縮される場合は注意が必要です。
住宅ローン控除の要件の1つに、「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」があります。繰上返済の「前」と「後」の合計返済期間が10年未満になると、要件を満たさなくなり、以降の住宅ローン控除の適用はできなくなります。

借り換えの注意点

住宅ローンを借り換えする場合も、新しい住宅ローンが要件を満たしていれば、住宅ローン控除が適用されます。新しい住宅ローンが住宅ローン控除の適用となるには、当初の住宅ローン返済のためであること、借入期間10年以上であること、などの条件を満たす必要があります。
住宅ローン控除の期間については、借り入れの当初から10年間または13年間のままで、借り換えによって期間が延長されることはありません。

住宅ローン控除は、所得税や住民税が直接減税される制度であり、金利負担の軽減を通じて住宅取得を後押しする制度です。最大控除額は年間40万円(消費税が適用される一般住宅の場合)になりますが、実際に受けられる控除額は、控除を受ける人の税額の範囲内です。必ずしも住宅ローンの年末残高の1%が控除されるのではないことにご注意ください。

  • この「用語集」は、あくまで一般的な説明をしているもので、当社の商品の説明や広告をするものではありません。
  • 記事中に用いているシミュレーションの金利は試算例であり、実際とは異なります。

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