住宅ローン控除

控除額の計算方法は、居住開始時期、住宅の種類、取得にかかった消費税率によって異なります。消費税率アップに伴う負担軽減のため、消費税率10%が適用される住宅の取得やリフォームの場合には、控除期間が従来の10年間から3年間延長されて13年間になりました。

例えば、2020年10月に一般住宅を取得した場合で、住宅の取得にかかる消費税が10%の場合は、控除期間は13年間となります。当初10年間は「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価（上限4,000万円※）のうち、いずれか少ない方の金額の1%」が所得税から控除されます。 11年目～13年目は、「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価（上限4,000万円※）のうち、いずれか少ない方の金額の1%」または「建物の取得価格（上限4,000万円※）の2％÷3」のうち、いずれか少ない方の金額が3年間にわたり所得税から控除されます。

• 認定住宅等は上限5,000万円

所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除できます。ただし、前年度の所得税の課税所得金額の7%か13.65万円のいずれか少ない方が控除額の上限になります。

住宅ローン控除の内容

上記の例で、住宅ローン控除額はいくらになるか計算してみましょう。

1年目を例にすると、住宅ローンの年末残高は2,443万円です（下記参照）。年末残高の1%は24.43万円ですが、所得税額が20万円なので、所得税から控除されるのは20万円です。
控除しきれなかった4.43万円は住民税から控除されます。

• 住民税からの控除の上限は、所得税の課税所得金額の7%（298万円×7%≒20万円）か13.65万円の少ない方です。この例では、13.65万円までです。

2年目以降は下表のようになります。

各年の住宅ローン控除額

11〜13年目以降の控除額の上限は、「年末残高×1%」か「建物の取得価格（上限4,000万円）×2%÷3」の低い方になります。上記の例では、「建物の取得価格（上限4,000万円）×2%÷3」の方が低くなるため、約13.33万円が上限になります。

住宅ローン控除を受けるための要件

住宅ローン控除は、新築住宅の購入だけでなく、中古住宅の購入や、一定のリフォームも対象になります。住宅ローン控除を受けるためには様々な要件があります。
要件の1つに「自らが居住すること」があります。別荘や賃貸住宅は対象外です。

その他の主な要件は以下のとおりです。

• 住宅ローンの借入期間が10年以上である。
• 新築または取得の後、6ヶ月以内に入居している。
• 合計所得金額が3,000万円以下である。
• 床面積が50㎡以上である。
• 中古住宅の場合、耐震性能を有している。
• 増改築等の場合、工事費が100万円以上である。

住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除は、入居した年の翌年の確定申告で手続きします。会社員や公務員など給与所得者であれば、2年目からは年末調整でも手続きが可能になります。

手続きに必要な主な書類は以下のとおりです。

• 登記事項証明書
• 請負（売買）契約書など
• 住宅ローンの残高証明書
• マイナンバーカードなど
• 給与等の源泉徴収票など

〈中古住宅の場合〉以下のいずれか

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅性能評価書
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

繰上返済の注意点

住宅ローンを一部繰上返済した場合も、引き続き住宅ローン控除が適用されます。ただし、返済期間が短縮される場合は注意が必要です。
住宅ローン控除の要件の1つに、「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」があります。繰上返済の「前」と「後」の合計返済期間が10年未満になると、要件を満たさなくなり、以降の住宅ローン控除の適用はできなくなります。

借り換えの注意点

住宅ローンを借り換えする場合も、新しい住宅ローンが要件を満たしていれば、住宅ローン控除が適用されます。新しい住宅ローンが住宅ローン控除の適用となるには、当初の住宅ローン返済のためであること、借入期間10年以上であること、などの条件を満たす必要があります。
住宅ローン控除の期間については、借り入れの当初から10年間または13年間のままで、借り換えによって期間が延長されることはありません。

住宅ローン控除は、所得税や住民税が直接減税される制度であり、金利負担の軽減を通じて住宅取得を後押しする制度です。最大控除額は年間40万円（消費税が適用される一般住宅の場合）になりますが、実際に受けられる控除額は、控除を受ける人の税額の範囲内です。必ずしも住宅ローンの年末残高の1%が控除されるのではないことにご注意ください。